감정평가사 난이도, 한 해 190명만 되는 자리로 가는 2년 계획

확인일 2026년 8월 22일 · 출처는 글 맨 아래에 있습니다

결론부터 말씀드리면 응시 자격에 제한이 없습니다. 시행계획 공고에 '응시자격: 제한없음'이라고 그대로 적혀 있습니다. 학력도 전공도 나이도 보지 않습니다.

그런데 최종 합격자는 한 해 190명입니다. 자격을 딸 수 있는 문은 누구에게나 열려 있는데, 통과한 사람은 매년 이만큼뿐입니다.

이 두 문장이 감정평가사라는 자격의 성격을 그대로 보여줍니다. 이 글은 그 190명 안에 들어가는 경로를 2년 계획으로 정리한 것입니다.

감정평가사 난이도는 어느 정도인가

2026년 제37회 감정평가사 제1차 합격률은 18.22%이고, 가장 최근에 결과가 나온 2025년 제36회는 제1차 28.55%, 제2차 6.66%였습니다. 2026년 1차는 응시 6,416명 중 1,169명이 합격했고, 2025년 2차는 응시 2,851명 중 190명이 합격했습니다.

제1차 (객관식 5과목)18.22% · 2026년 제37회

제2차 (논술형 3과목)6.66% · 2025년 제36회

2차 6.66%는 국가전문자격 중에서도 낮은 편입니다. 그런데 이 숫자를 다르게 읽어야 준비가 시작됩니다.

아무나 딸 수 있는 자격이었다면 이미 포화됐을 겁니다. 응시 자격에 제한이 하나도 없는데도 자격자가 많지 않은 이유가 바로 이 6.66%입니다.

감정평가는 법으로 업무 범위가 정해진 일입니다. 부동산 가격공시, 법원 경매 감정, 금융기관 담보 평가처럼 일이 나오는 자리가 법에 지정돼 있습니다. 그 일을 할 수 있는 사람이 한 해 190명씩만 늘어납니다.

어려운 것은 진입장벽이지 불가능이 아닙니다. 그리고 이 시험의 장벽은 어디에 있는지가 아주 분명합니다. 아래에서 그 지점을 짚겠습니다.

감정평가사 합격률 최근 3년 추이

감정평가사 제1차 합격률은 2024년 23.28%, 2025년 28.55%, 2026년 18.22%였고 제2차는 2024년 7.31%, 2025년 6.66%였습니다. 2차 최종 합격자는 2024년 195명, 2025년 190명으로 해마다 190명 안팎을 유지합니다.

합격자 수가 매년 비슷하다는 것이 이 시험의 성격을 말해줍니다. 최소합격인원을 정해두고 그 언저리에서 끊기 때문입니다.

여기서 눈여겨볼 숫자가 하나 더 있습니다. 2차 응시율이 91%대입니다. 1차를 통과한 사람이 거의 전원 2차 시험장에 나온다는 뜻입니다.

다른 시험은 1차만 붙고 2차를 포기하는 인원이 상당한데, 감정평가사는 그렇지 않습니다. 여기까지 온 사람은 끝까지 갑니다. 2차는 준비된 사람들끼리의 무대라고 보는 편이 정확합니다.

감정평가사 시험은 1차와 2차, 두 단계입니다

감정평가사는 제1차와 제2차 두 단계로만 치릅니다. 3차 시험은 없습니다. 검색 결과에 3차 시험 일정이 섞여 나오는 경우가 있는데 다른 자격의 일정입니다. 2026년 제37회 최종 합격자 발표는 10월 21일입니다.

그리고 이 시험에도 계획을 세우기 좋은 장치가 있습니다. 1차에 합격하면 다음 회 시험 한 번에 한하여 1차가 면제됩니다. 2차를 두 번 볼 기회가 생긴다는 뜻입니다.

면제자는 별도 서류 제출 없이 2차 접수기간에 '제1차 시험 합격자' 유형으로 접수하면 됩니다. 1차에 다시 응시할 수도 있고, 재응시해 불합격하거나 결시해도 그해 2차 응시에는 영향이 없습니다.

1차와 2차를 같은 해에 모두 붙으려면 4월 4일 1차를 보고 7월 4일 2차를 봐야 합니다. 석 달 만에 논술형 세 과목을 완성해야 한다는 뜻입니다.

쉽게 말하면

첫해는 1차에 전력을 씁니다. 민법·경제학원론·부동산학원론·감정평가 관계 법규·회계학 다섯 과목입니다.

1차에 붙으면 그때부터 2차 논술에 온전히 집중합니다. 2차 응시 기회는 그해와 다음 해, 두 번입니다.

시험 장소도 미리 알아둘 필요가 있습니다. 제1차는 전국 5개 지역에서 치르지만 제2차는 서울과 부산 두 곳뿐입니다. 2차를 볼 해에는 이동과 숙박까지 계획에 넣어야 합니다.

감정평가사 시험과목과 검정방법

감정평가사 제1차 시험과목은 민법 중 총칙·물권, 경제학원론, 부동산학원론, 감정평가 관계 법규, 회계학 다섯 과목이고 제2차는 감정평가실무, 감정평가이론, 감정평가 및 보상법규 세 과목입니다. 1차의 영어는 시험을 치르지 않고 공인어학성적 제출로 대체하며 TOEIC 기준 700점입니다.

1차의 최대 관문은 회계학입니다. 2025년 제36회 회계학 평균은 41.14점, 과락률은 46.76%로 다섯 과목 중 압도적으로 높았습니다.

가장 수월했던 과목은 부동산학원론입니다. 평균 57.24점, 과락률 12.39%였습니다. 이 두 숫자의 간격이 1차 준비의 시간 배분을 그대로 알려줍니다.

회계학은 한국채택국제회계기준(K-IFRS)만 적용해 출제합니다. 범위가 정해져 있다는 뜻이라, 겁먹고 미루기보다 초반부터 붙잡는 편이 결과적으로 빠릅니다.

2차는 하루에 세 과목을 100분씩 씁니다. 2025년 과락률은 감정평가실무 71.44%, 감정평가 및 보상법규 62.12%, 감정평가이론 52.19%였습니다.

실무 과목 과락률이 70%를 넘는다는 것은 계산과 서술을 시간 안에 끝내는 훈련이 결정적이라는 뜻입니다. 아는 내용을 100분 안에 답안으로 만들어내는 일은 따로 연습해야 늘어납니다.

감정평가사 2차 합격 기준, 평균 60점이 전부가 아닙니다

감정평가사 제2차는 모든 과목 40점 이상, 평균 60점 이상이 원칙이지만 그 기준을 넘는 사람이 최소합격인원에 미달하면 40점 이상자 중에서 평균 고득점자 순으로 합격자를 정합니다. 2026년 제37회 최소합격인원은 180명이고, 2025년 실제 합격선은 48.33점, 2024년은 53.16점이었습니다.

이 부분은 잘못 알려진 경우가 많아 짚어둡니다. 평균 60점을 못 넘겨도 합격할 수 있습니다. 실제로 최근 회차는 계속 그렇게 운영됐습니다.

2025년 합격선이 48.33점이었다는 것은, 그해 2차가 어려워 60점 이상자가 최소합격인원에 크게 못 미쳤다는 뜻입니다. 그만큼 아래에서 끊었습니다.

준비하는 입장에서는 이 사실이 힘이 됩니다. 시험장에서 체감이 나빴다고 답안을 포기할 이유가 없습니다. 어려운 회차는 모두에게 어렵고, 그러면 선이 내려옵니다.

빈칸으로 낸 답안은 어떤 회차에서도 점수가 되지 않습니다. 아는 만큼 적어내는 것이 이 시험에서 가장 확실한 전략입니다.

여기서 갈립니다

과락은 예외가 없습니다. 세 과목 중 하나라도 40점 미만이면 고득점자 순위에 아예 들어가지 못합니다. 실무 과목을 40점 위로 올리는 것이 2차 준비의 첫 번째 목표입니다.

감정평가사 응시자격, 제한이 없습니다

감정평가사 응시자격에는 학력·전공·경력·연령 제한이 없습니다. 시행계획 공고에 '응시자격: 제한없음'이라고 명시돼 있습니다. 다만 최종합격 발표일 기준으로 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제12조의 결격사유에 해당하면 응시할 수 없습니다.

실제로 챙겨야 하는 것은 자격 요건이 아니라 영어 성적입니다. 1차의 영어는 시험을 치르지 않고 공인어학성적으로 대체하기 때문에, 원서접수 전에 성적이 준비돼 있어야 합니다.

일반 응시자 기준 — TOEIC 700점, TOEFL IBT 71점, TEPS 340점, G-TELP 65점(level-2), FLEX 625점, TOSEL 640점(Advanced), IELTS 4.5 이상

인정 기간이 늘었습니다 — 시행령 개정으로 2년에서 5년이 됐습니다(2024년 8월 20일 시행)

2026년 1차 기준 — 2022년 8월 20일 이후 실시된 시험 중 1차 시험 전날까지 성적이 발표된 것

인정 기간이 5년으로 늘어난 것은 준비생에게 실질적인 이득입니다. 예전 성적을 다시 만들 필요가 없어 그만큼 시간이 남습니다.

지금 확인해둘 것

가지고 있는 어학 성적이 있다면 발표일이 2022년 8월 20일 이후인지 먼저 확인해보세요. 없다면 다음 1차 접수까지 응시할 시간이 아직 남아 있습니다.

결격사유, 경력 면제 규정, 회차별 일정을 한 화면에 정리해두었습니다.

감정평가사 2년 계획 — 첫해 1차, 이듬해 2차

감정평가사 다음 제1차 시험은 2027년 제38회로, 통상 2월에 접수해 4월에 시행합니다. 2026년 제37회는 1차가 4월 4일, 2차가 7월 4일에 이미 끝났고 2차 발표만 10월 21일에 남아 있습니다. 지금부터 다음 1차까지 약 7개월이 있습니다.

1지금부터 1개월 — 어학 성적을 확보하고 회계학 교재를 먼저 폅니다. 과락률이 가장 높은 과목이라 가장 먼저 시작해야 하는 과목이기도 합니다.

2그다음 3개월 — 회계학과 민법. 이해가 필요한 두 과목을 앞에 배치합니다. 여기서 밀리면 뒤가 전부 느려집니다.

3그다음 2개월 — 경제학원론·부동산학원론·감정평가 관계 법규. 부동산학원론은 과락률이 12%대로 낮아 진도가 빠릅니다.

4마지막 1개월 — 1차 기출 반복과 시간 배분 연습. 1교시 120분에 세 과목을 푸는 리듬을 몸에 익힙니다.

51차 합격 후 — 2차 논술로 전환합니다. 그해 2차를 보고, 안 되면 면제를 살려 다음 해에 한 번 더 봅니다.

이 계획의 핵심은 4단계와 5단계 사이입니다. 1차 발표를 확인하고 쉬었다가 2차를 시작하는 사람과, 시험 직후부터 실무 문제로 넘어간 사람의 차이가 그해 결과를 만듭니다.

감정평가실무는 특히 그렇습니다. 계산 구조를 손에 익히는 데 걸리는 시간이 있어서, 시작 시점이 곧 답안의 완성도가 됩니다.

그리고 면제 기회가 있다는 사실을 계획에 미리 넣어두면 첫 2차에서 마음이 덜 급해집니다. 두 번의 기회를 전제로 준비한 사람이 오히려 첫 번째에 붙는 경우가 많습니다.

감정평가사 다음 시험일정과 응시료

2026년 제37회 감정평가사 제2차 합격자 발표는 10월 21일이고, 제1차는 4월 4일에 시행해 5월 6일에 발표했습니다. 2027년 제38회 일정은 아직 공고 전이며 통상 2월 접수·4월 시행입니다. 응시료는 1차 40,000원, 2차 40,000원으로 따로 접수해 각각 납부합니다.

올해 시험이 끝났다는 것은 늦었다는 뜻이 아닙니다. 다음 1차까지의 준비 기간이 통째로 확보된 상태라는 뜻입니다.

특히 이 시험은 회계학처럼 시간이 필요한 과목이 앞을 막고 있어서, 접수 직전에 시작한 사람과 지금 시작한 사람의 차이가 크게 벌어집니다.

2027년 접수가 열리는 시점을 미리 확인해두고, 거기서부터 거꾸로 계획을 세우시면 됩니다.

전 종목 시험일정을 회차별로 모아 두었습니다. 접수 시작일과 남은 기간을 함께 볼 수 있습니다.

이런 분에게 감정평가사가 맞습니다

내가 대상인지 확인해보세요

부동산이나 금융 쪽으로 방향을 잡았고 2년을 계획에 넣을 수 있는 분. 이 시험은 한 해에 끝내는 시험이라기보다 2년 구조입니다.

학위나 경력이 없어 다른 전문자격에서 막혔던 분. 감정평가사는 공고문에 '제한없음'이라고 적혀 있습니다.

반대로 이번 달 안에 결과가 필요한 상황이라면, 준비 기간 동안 병행할 수 있는 일을 함께 보시는 편이 낫습니다. 논술형 시험은 시간이 곧 실력이 되는 구조라 조급하게 눌러 담기 어렵습니다.

미리 알아둘 것이 하나 있습니다. 시험에 합격했다고 바로 개업하는 것은 아닙니다. 실무수습 또는 교육연수를 마치고 국토교통부장관에게 등록해야 하며, 등록은 3년 이상의 주기로 갱신합니다. 실무수습은 한국감정평가사협회가 시행합니다.

등록을 마치면 감정평가법인이나 감정평가사사무소에서 일하거나 직접 사무소를 열 수 있고, 한국부동산원·금융기관·공공기관의 관련 부서로 가는 경로도 있습니다. 첫 걸음은 어학 성적을 확인하고 회계학 교재를 펴는 것입니다.

출처

응시자격·응시료·시험과목·합격기준·시험일정·어학성적 기준은 한국산업인력공단 「2026년도 제37회 감정평가사 국가자격시험 시행계획 공고」와 큐넷 국가자격 종목별 상세정보를 기준으로 했습니다. 확인일은 2026년 8월 22일입니다.

직무·면제·결격사유·등록 절차는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 및 같은 법 시행령을, 합격률·과락률·합격선은 한국산업인력공단 각 회차 합격자 공고를 근거로 했습니다.

2027년 제38회 일정은 아직 공고 전이라 날짜를 적지 않고 통상적인 시기만 밝혔습니다. 공고가 나오면 이 글의 날짜를 갱신합니다.