공인중개사 난이도, 1차만 잡으면 절반은 끝납니다

확인일 2026년 8월 22일 · 출처는 글 맨 아래에 있습니다

결론부터 말씀드리면 경쟁자와 싸우는 시험이 아닙니다. 공인중개사는 절대평가입니다. 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상이면 그대로 합격입니다.

응시 자격에도 제한이 없습니다. 학력, 전공, 나이를 보지 않습니다. 다섯 과목 전부가 객관식 5지선택형이라 논술이나 계산 서술을 익힐 필요도 없습니다.

그리고 이 시험에는 부담을 절반으로 나누는 방법이 있습니다. 2025년 최종합격자 10,686명 가운데 5,112명, 약 48%가 1차 면제자였습니다. 이 글은 그 경로를 정리한 것입니다.

공인중개사 난이도는 어느 정도인가

2025년 제36회 공인중개사 합격률은 제1차 23.51%, 제2차 32.14%입니다. 1차는 응시 80,387명 중 18,901명이, 2차는 응시 33,247명 중 10,686명이 합격했습니다. 2차보다 1차 합격률이 낮다는 점이 이 시험의 특징입니다.

제1차 (객관식 2과목)23.51% · 2025년 제36회

제2차 (객관식 3과목)32.14% · 2025년 제36회

보통은 뒤 단계가 더 어렵습니다. 공인중개사는 반대입니다. 실제 관문이 1차라는 뜻입니다.

이유는 1차 응시자의 구성에 있습니다. 응시 자격이 없어 누구나 접수하다 보니, 1차에는 준비 기간이 짧은 사람이 많이 섞여 있습니다.

2차에는 1차를 통과한 사람과 지난해 1차 면제를 받은 사람이 들어옵니다. 이미 한 번 걸러진 사람들이라 합격률이 올라갑니다.

준비하는 입장에서 이 구조는 좋은 소식입니다. 1차를 넘기면 남은 길이 오히려 넓어집니다. 그래서 첫 목표를 1차 하나로 좁히는 전략이 통합니다.

공인중개사는 경쟁자와 겨루는 시험이 아닙니다

공인중개사 합격 기준은 1차·2차 각각 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상인 절대평가입니다. 정원이 없어 기준을 넘긴 사람은 모두 합격합니다. 다른 응시자의 점수와 비교되지 않습니다.

이 점이 다른 전문자격과 결정적으로 다릅니다.

세무사나 감정평가사는 최소합격인원제라 그해 응시자들의 점수 분포에 따라 합격선이 움직입니다. 잘 봤다고 생각해도 남들이 더 잘 보면 떨어질 수 있습니다.

공인중개사는 그런 변수가 없습니다. 60점만 만들면 됩니다. 몇 명이 응시하든, 그해 문제가 쉬웠든 어려웠든 기준은 그대로입니다.

그래서 목표가 명확합니다. 만점을 노릴 이유가 없고, 남과 비교할 이유도 없습니다. 자기 점수만 관리하면 되는 시험입니다.

쉽게 말하면

다섯 과목 모두 객관식 5지선택형입니다. 답안 작성법을 따로 익힐 필요가 없습니다.

그래서 이 시험은 기출문제 반복이 가장 잘 통하는 구조입니다. 회독 수가 그대로 점수가 됩니다.

공인중개사 합격률 최근 2년 추이

공인중개사 제1차 합격률은 2024년 15.08%에서 2025년 23.51%로 올랐고, 제2차는 30.90%에서 32.14%가 됐습니다. 같은 기간 1차 응시자는 98,483명에서 80,387명으로 줄었습니다.

응시자가 줄고 합격률이 올랐다는 것은 지금이 준비하기 나쁘지 않은 시기라는 뜻입니다. 절대평가라 응시자 수가 합격선에 직접 영향을 주지는 않지만, 시험장 분위기와 교재 시장은 그만큼 여유가 있습니다.

2차 합격률이 두 해 모두 30%를 넘긴다는 점도 눈여겨볼 만합니다. 1차를 통과한 사람 셋 중 한 명은 그해에 최종 합격한다는 뜻입니다.

다시 말해 이 시험의 무게중심은 앞쪽에 있습니다. 1차를 넘긴 시점에 이미 절반 이상 온 것입니다.

1차만 붙으면 이듬해 2차만 봅니다

공인중개사는 제1차에 합격하면 다음 회 시험 한 번에 한하여 제1차가 면제됩니다. 「공인중개사법 시행령」 제5조 제6항에 있는 규정이고, 2025년 최종합격자 10,686명 가운데 5,112명이 이 면제를 쓴 사람이었습니다.

합격자의 절반 가까이가 같은 경로로 왔다는 것은 이것이 예외가 아니라 가장 흔한 길이라는 뜻입니다.

구조를 보면 이유가 분명합니다. 공인중개사는 1차와 2차를 같은 날 이어서 치릅니다. 1차 1교시가 오전 9시 30분에 시작하고 2차 2교시가 오후 4시 20분에 끝납니다. 하루에 다섯 과목을 봅니다.

직장을 다니면서 다섯 과목을 한 번에 준비하기는 쉽지 않습니다. 그래서 첫해에 두 과목(1차)만 확실히 잡고, 이듬해 세 과목(2차)에 집중하는 분할이 현실적입니다.

물론 한 해에 다 붙는 분도 많습니다. 시간을 낼 수 있다면 동시 접수가 가장 빠릅니다. 중요한 것은 어느 쪽이든 미리 정해두는 것입니다. 정하지 않은 채 다섯 과목을 얕게 훑는 것이 가장 나쁩니다.

면제자가 가장 많이 하는 실수입니다

1차 면제 대상자가 접수할 때 '2차 시험 대상자'가 아니라 '1·2차 시험 대상자'로 접수하면 면제를 포기한 것으로 처리됩니다. 그 상태에서 1차 점수가 불합격이면 2차에 합격점을 받아도 2차가 무효가 됩니다. 접수 유형을 반드시 확인하세요.

공인중개사 시험과목과 검정방법

공인중개사 제1차 시험과목은 부동산학개론과 민법 및 민사특별법 두 과목이고, 제2차는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 및 중개실무, 부동산공법, 부동산공시에 관한 법령 및 부동산 관련 세법 세 과목입니다. 1차·2차 모두 객관식 5지선택형이며 같은 날 이어서 치릅니다.

1차 두 과목 중 시간이 더 필요한 쪽은 민법입니다. 부동산학개론은 계산 문제가 섞이지만 범위가 정해져 있어 회독으로 잡히는 반면, 민법은 개념이 쌓여야 문제가 풀립니다.

그래서 1차 준비는 민법을 먼저, 오래가 기본입니다. 부동산학개론은 뒤로 붙여도 늦지 않습니다.

2차에서는 부동산공법이 분량이 가장 많습니다. 국토계획법·도시개발법·주택법·건축법·농지법이 한 과목 안에 들어 있습니다. 여기서 과락이 나면 나머지가 아무리 좋아도 끝납니다.

답안은 시험시행일 현재 시행되고 있는 법령을 기준으로 작성합니다. 개정이 잦은 과목들이라 교재의 개정판 여부를 확인하시는 편이 좋습니다.

공인중개사 응시자격, 제한이 없습니다

공인중개사 응시자격에는 학력·전공·연령 제한이 없습니다. 다만 세 가지 경우는 응시할 수 없습니다. 시험 부정행위로 처분받은 날부터 5년이 지나지 않은 사람, 자격이 취소된 후 3년이 지나지 않은 사람, 그리고 이미 공인중개사 자격을 취득한 사람입니다.

여기서 자주 오해되는 부분을 짚어둡니다. 미성년자나 파산선고를 받은 분이 걸리는 조항은 응시 결격이 아니라 중개사무소 개설등록의 결격사유입니다. 시험 자체는 볼 수 있습니다.

학력·전공 — 제한 없음. 법학이나 부동산학 전공이 아니어도 됩니다

나이 — 제한 없음. 정년도 없어 은퇴 이후에 시작하는 분들이 꾸준히 있습니다

경력 — 필요 없습니다. 실무 경험 없이 시험만으로 자격을 얻습니다

비전공자에게 민법과 부동산공법이 부담스러워 보이는 것은 사실입니다. 다만 전 과목이 객관식이라 법학 전공 여부보다 기출 반복량이 더 크게 작용합니다.

지금 확인해둘 것

자격 요건을 따질 것이 거의 없는 시험입니다. 확인할 것은 다음 접수 기간이 언제 열리는지와, 1차만 볼지 1·2차를 함께 볼지 정하는 것 두 가지입니다.

접수 유형, 과목별 출제 비중, 회차별 일정을 한 화면에 정리해두었습니다.

공인중개사 1년 합격 순서

2026년 제37회 공인중개사 시험은 10월 31일 토요일에 시행하고 원서접수는 8월 3일부터 8월 7일까지로 이미 끝났습니다. 접수하지 못한 분의 다음 기회는 2027년 제38회이며, 통상 8월에 접수해 10월 마지막 주 토요일에 시행합니다. 지금부터 약 1년이 있습니다.

1지금부터 4개월 — 민법 및 민사특별법. 1차 두 과목 중 시간이 가장 오래 걸리는 과목을 앞에 놓습니다.

2그다음 2개월 — 부동산학개론. 계산 유형을 정리하고 감정평가론 부분까지 한 바퀴 돌립니다.

3그다음 3개월 — 2차 세 과목 1회독. 여기까지 왔다면 1·2차 동시 접수를 노려볼 수 있습니다. 시간이 부족하다면 이 단계를 다음 해로 미루고 1차만 접수합니다.

4마지막 2개월 — 기출 반복. 객관식 시험이라 이 구간이 점수를 가장 많이 올립니다. 회독 수를 세면서 돌립니다.

3단계에서 갈림길이 나옵니다. 시간을 낼 수 있으면 다섯 과목을 한 해에 끝내고, 어려우면 1차만 확실히 잡습니다.

어느 쪽이든 손해가 아닙니다. 1차만 붙어도 다음 해 2차만 보면 되기 때문입니다. 최종합격자의 절반이 그 길로 왔습니다.

합격 기준이 평균 60점이라는 점을 기억하면 계획이 단순해집니다. 잘하는 과목에서 80점을 만들어두면 다른 과목이 40점대여도 평균을 넘깁니다. 과락, 즉 40점 미만만 피하면 됩니다.

실제로 아깝게 떨어지는 경우는 총점이 모자라서가 아니라 한 과목이 40점 아래로 내려가서입니다. 부동산공법처럼 분량이 많은 과목을 통째로 버리지 않는 것이 이 시험의 요령입니다.

공인중개사 다음 시험일정과 응시료

2026년 제37회 공인중개사 시험일은 10월 31일 토요일이고 합격자 발표는 12월 2일입니다. 원서접수는 8월 3일부터 8월 7일까지로 종료됐습니다. 응시료는 1차 13,700원, 2차 14,300원이며 1·2차를 함께 접수하면 28,000원입니다.

이미 접수하신 분이라면 남은 기간을 기출 반복에 쓰는 것이 가장 효율적입니다. 객관식 시험은 마지막 두 달에 점수가 가장 많이 오릅니다.

올해 접수를 놓치셨다면 다음 기회는 2027년입니다. 1년이라는 시간은 이 시험에서 넉넉한 편입니다. 다섯 과목을 한 해에 끝내는 계획도 무리가 아닙니다.

2027년 접수가 열리는 시점을 미리 확인해두고, 거기서부터 거꾸로 계획을 세우시면 됩니다.

전 종목 시험일정을 회차별로 모아 두었습니다. 접수 시작일과 남은 기간을 함께 볼 수 있습니다.

이런 분에게 공인중개사가 맞습니다

내가 대상인지 확인해보세요

40대 이후에 정년 없는 일을 찾고 계신 분. 응시자격에 나이 제한이 없고, 자격을 딴 뒤에도 정년이 없습니다.

직장을 다니면서 준비해야 하는 분. 전 과목 객관식이라 퇴근 후 기출 반복으로 쌓아 올릴 수 있는 시험입니다.

반대로 다섯 과목을 한 번에 끝내야 한다고 생각하면 부담이 커집니다. 1차와 2차를 나눠 2년으로 잡는 선택지가 처음부터 열려 있다는 점을 기억하시면 좋겠습니다.

미리 알아둘 것이 하나 있습니다. 자격 취득과 개업은 다른 단계입니다. 중개업을 하려면 실무교육을 이수하고 건축물대장에 기재된 건물에 중개사무소를 확보해 개설등록을 해야 합니다. 소속공인중개사로 먼저 경험을 쌓다가 독립하는 경로도 흔합니다.

합격자에게는 주민등록지 시·도지사가 자격증을 교부합니다. 첫 걸음은 다음 접수 기간을 확인하고, 민법 교재 첫 장을 펴는 것입니다.

출처

응시자격·응시료·시험과목·합격기준·시험일정은 한국산업인력공단 「2026년도 제37회 공인중개사 자격시험 시행계획 공고」와 큐넷 국가자격 종목별 상세정보를 기준으로 했습니다. 확인일은 2026년 8월 22일입니다.

업무범위·응시 결격사유·1차 면제 규정은 「공인중개사법」 및 같은 법 시행령을, 합격률과 면제자 수는 한국산업인력공단 제36회·제35회 합격자 공고를 근거로 했습니다.

2027년 제38회 일정은 아직 공고 전이라 날짜를 적지 않고 통상적인 시기만 밝혔습니다. 공고가 나오면 이 글의 날짜를 갱신합니다.